ОБЗОР РЫНКА ИНДУСТРИАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок складской недвижимости является на сегодняшний день наиболее интересным сектором коммерческой недвижимости. В период 2005-2009 год стремительное развитие оптово-розничной торговли, иностранных и российских производителей и импортеров в значительной мере создали ситуацию постоянного дефицита качественных складских помещений (класс А и В). В тот же период началось строительство (которое можно охарактеризовать как две очереди 2005-2008, 2007-2010) современных, отвечающих европейским стандартам производственно-складских комплексов и логистических парков. Темпы строительства и количество вводимых в эксплуатацию площадей не удовлетворяли спрос, на протяжении всего периода, (2005-2010 год построено около 6 000 000 кв.м.). Почти все построенные объекты находили арендаторов и имели 100% наполняемость ещё на стадии строительства. Арендаторами являются крупные западные и российские компании, занимающие блоки от 5 000 кв.м.

В период с 4 квартала 2008 года и двух кварталов 2009 года (кризис) наблюдалось резкое увеличение предложений к прямой аренде (субаренде) и переуступке прав аренды на всех комплексах (более 20% от общего объёма). В общей массе эти предложения поступали от компаний предоставляющих услуги по ответственному хранению грузов, имеющих на тот период большой отток клиентов и не справляющихся со своими финансовыми обязательствами перед арендодателями, и как следствие от собственников складских комплексов. На данный момент ситуация выравнивается и тенденция дефицита начинает преобладать.

На сегодняшний день, по сравнению с прошлым годом, спрос значительно увеличился. С начала 2010 года, был зафиксирован рост спроса на склады класса А и В, что привело к уменьшению предложения, особенно на блоки от 500 до 3000 м.кв. Следует отметить, что в текущем году не было заявлено ни одного проекта нового строительства складских комплексов, что, на наш взгляд, является существенным фактором для роста ставок аренды и продажи. Крупные игроки рынка, по-прежнему занимают выжидательную позицию и предлагают строительство под заказчика.

Основной спрос от общего объёма заявок на блоки от 500-3000 кв.м. 70%, от 3000-10000 кв.м. 20% и от 10000 кв.м. 10% соответственно. В Московском регионе на данный момент предложений класса А, предлагаемых к прямой аренде (субаренде) свободно менее 10% от общего объёма, класса В 2-3% соответственно.

По предварительным оценкам, ситуация на рынке значительно не изменится. Можно предположить, что с учетом изменения общемировой экономической ситуации спрос может только увеличится, значительно изменить процентное соотношение по заявкам, что приведёт к большему дефициту, и как следствие росту арендных ставок. Так как практически все планируемые к вводу мощности уже арендованы, вновь строящиеся современные складские комплексы находятся в стадии вялотекущего строительства или консервации. К концу 2010 года мы прогнозируем уменьшение предложения до 5% от общего объёма, и в 2011 году острый дефицит, качественных складов.

В московском регионе общая площадь складских площадей, отвечающих международным стандартам, составляет около 6 000 000 кв.м., это менее 45% от общего предложения производственно-складских помещений. При этом большая часть таких помещений принадлежит на правах собственности или аренды операторам, оказывающим логистические услуги. Остальные 55% относятся к объектам классифицируемым как В- C и D (складские комплексы советского периода, бывшие промышленные предприятия и ангары).

Дальнейшее развитие представляет собой завершение строительства текущих проектов, которые по заявлениям девелоперов должны были завершиться в 2008- 2009 годах (первая очередь) находящихся в удалении от МКАД до 20 км. Некоторые из них (Группа Евразия комплекс «Северное Домодедово», Международное Логистическое Партнёрство комплекс «МЛП Подольск», РосЕвроДевелопмент комплекс «Крёкшино»). Также с 2007-2008 годов стартовали проекты с удалённостью от МКАД более 30 км (вторая очередь). Такие комплексы позиционируются как крупные распределительные (перевалочные) центры, направленные на обслуживание ближних и дальних регионов России. Конструктив этих комплексов предполагает размещение арендаторов от 10 000 кв.м. Все эти проекты находятся в начальной стадии, построены и введены в эксплуатацию первые фазы строительства. Некоторые из них, (Компания PNK комплекс «PNK Чехов», компания GIFFELS комплекс «Южные Ворота», инвестиционный фонд RAVEN комплекс «Восточный»).

Увеличилось количество предложений по развитию «built-to suit» проектов (строительство под заказчика), это связано с финансовыми затруднениями девелоперских структур, а так же со специфичностью требований крупных арендаторов к параметрам склада.

В связи с вышесказанным, покупка или долгосрочная аренда складских помещений в 2010 году остаётся актуальным видом сделок, в рассматриваемом сегменте рынка (помещения класса А-В). Связано это как с низким уровнем вакантных площадей в аренду, так и с существенным замедлением развития рынка складской недвижимости.

В 2005 году арендные ставки по долгосрочным договорам аренды (5 и более лет) в складских комплексах А и В класса составляли 80-100 $ США кв.м. в год без учёта эксплуатационных расходов 15-25 $ США кв.м. в год, НДС и коммунальных платежей по тарифам организаций предоставляющих услуги. В договорах предусматривалась ежегодная индексация арендной ставки на 3-5%, а также повышение ставки по эксплуатации на 7-10 %, коммунальные платежи по тарифам организаций предоставляющих услуги.

На протяжении следующих лет ежегодный рост арендных ставок составлял 10-15 % и к середине 2008 года, достигли пика 150-175 $ США кв.м. в год без учёта эксплуатационных расходов 30-50 $ США кв.м. в год, НДС и коммунальных платежей. В рамках такой ценовой политики прошло несколько средних сделок по (10 000-15 000 кв.м.), арендаторами являлись преимущественно логистические операторы. Исходя из выше написанного, можно смело утверждать что арендаторы, заключившие договора в 2005 году находились в более выгодных коммерческих условиях.

По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, (офисной, торговой), где с 4 квартала 2008 года, наблюдался значительный дисконт ставок аренды на 25-50 % за счёт уменьшения спроса и увеличения предложения, в складской и производственной недвижимости ситуация изменялась не значительно, ставки аренды понизились на 15-20 %.

С начала 2009 года, в виду сложившейся ситуации описанной выше, практически все собственники крупных производственно-складских комплексов, плавно пересматривали свою коммерческую политику. К концу 2009 года это привело к значительным уступкам по отношению к существующим арендаторам и новым претендентам на высвободившиеся и введённые в эксплуатацию в 2009 году площади. Можно смело говорить о том, что резкого обвала цен аренды в производственно-складской недвижимости не произошло, но арендодатели стали более сговорчивыми и в некоторых случаях пришли к договорным отношениям на уровне 2005 года. В середине 2010 года ситуация начала плавно меняться в сторону увеличения арендных ставок на 5-10%.

На данный момент в складских комплексах класса А-В арендные ставки составляют 100-120$ за кв.м. в год, без учёта эксплуатационных расходов 30-50 $ кв.м. в год, НДС и коммунальных платежей по тарифам организаций предоставляющих услуги. Следует отметить что, арендная ставка во многом зависит от срока договорных отношений, занимаемой площади и конечно имени арендатора.

Также на рынке существуют предложения от локальных застройщиков (небольшие складские комплексы 5 000-25 000 кв.м.) как правило класса В -В+ где ценовая политика выводится в рублях РФ, но как правило в таких комплексах собственники не готовы к долгосрочным отношениям. На сегодняшний день существуют предложения, где арендная ставка составляет 4500-5000 рублей, включая эксплуатационные расходы, НДС и частично коммунальные платежи.

* В 2010 г. на рынке сохранится преобладание спроса над предложением.
* Ограниченность предложения складских помещений международного класса приведет к дальнейшему росту цен на аренду и услуги по ответственному хранению в данном сегменте.
* Самые распространенные ошибки при выборе склада это – аренда «за безумные деньги» большой площади, при максимальной рабочей высоте 4.5 - 6.0 метров.
* Как этого избежать?
* Арендовать современный склад меньшей площади с хорошей рабочей высотой, за адекватные деньги, воспользовавшись услугами Penny Lane Realty.